商业地产案例课 PDF

编辑推荐
商业地产案例完整复盘，首次揭秘北京SKP、华润五彩城等7大经典项目的背后故事，优客工场创业投资公司创始人、董事长毛大庆，中国商业地产联盟秘书长王永平，香港立邦（管理）有限公司中国区执行副总裁林健屏联袂推荐。如实案例还原+延伸阅读+思考提示+案例总结，从定位到运营，详解不同项目常见“病症”的创意“药方”。

名人推荐
优客工场创业投资公司创始人、董事长毛大庆，中国商业地产联盟秘书长王永平，香港立邦（管理）有限公司中国区执行副总裁林健屏联袂推荐
在追求长远可持续的发展道路上，如何打造新型商业地产团队、探索新型商业模式，已变得迫在眉睫。《商业地产案例课》精心筛选了有代表性的7个国内优秀商业地产案例，为这一探索提供了不可多得的一手经验。
——优客工场创业投资公司创始人、董事长毛大庆
作者所录案例既有记录又有思考，既有经验又有教训，既亲力亲为又有借鉴，是一本值得认真体悟的商业地产MBA案例集。
——中国商业地产联盟秘书长 王永平
全面回顾各类案例开发过程，涵盖各类业态的招商策略、方案、组织以及品牌落位的内在逻辑，讲述细节，环环入扣。在给予读者招商知识的同时，也提供了招商工作的思路和方法。
——香港利邦(管理)有限公司 （中国）董事总经理 林健屏

作者简介
张家鹏RET睿意德执行董事/中国地产圆桌会秘书长商业地产行业著名的意见领袖和分享者;实战讲师;福布斯中文网等多家财经及地产媒体的专栏作者;著有行业畅销书《商业地产真相》和《商业地产:不一样的思维与答案》。在参与创办中国最大商业地产服务商RET睿意德之前;曾推动DTZ戴德梁行商业地产服务成为大中华地区行业领导者及最佳赢利部门。王玉珂RET睿意德高级董事王先生拥有20余年房地产从业经验;曾服务多家知名企业及机构投资者;参与过100余个大中型商业地产项目;同时为许多零售企业提供咨询服务。长期致力于商业地产从片区规划;开发策略;创意产品;营销代理;运营顾问到投资金融分析等全产业链服务。

目录
前言
001第1章高端商业项目：如何迎合奢侈品胃口
从社区商业项目到顶尖高端商业项目的逆转：新光天地如何实现“五级跳”？
如何迅速把脉高端品牌的各类需求？
好的位置各家品牌都想选。如何把握它们之间的竞合关系？
002第2章商业综合体：小城市新区大盘如何逆转
遥遥无期等问题，同时在刚刚启动之时遭遇“成长的烦恼”。它是否有机会依靠商业重新突围？
新区大盘如何重塑板块价值，以为项目提供持续动力？
商业缘何成为重塑地段板块价值的切入点？
销售商铺就是销售商铺经营计划
003第3章城市远郊商业项目：如何破解“大体量魔咒”
远郊购物中心真的没人来逛吗？
定位需要从挖掘未来机会开始
远郊商场靠什么来吸引人群重复前往？
建筑设计上要炫酷还是要功能？
004第4章旧城改造大盘：如何依靠商业拉动大盘销售
旧城改造大盘陷入走高乏力窘境
项目案场救急：重振信心为第一要义
变性：用商业重塑项目
整容：案场重整赢得佳绩
005第5章小城市大体量商业项目：如何规划租售结合型商业
“巨无霸”面临的机遇与挑战
探寻盈利模式：商铺一卖必然就死吗？
租售比例有无定律
006第6章小城市大体量商业项目：租售型商业项目如何招商与运营
四线城市租售项目如何引来沃尔玛？
小城市大体量商业项目往往遇到哪些运营难题？
租售项目的运营困惑与解决之道
007第7章三线城市新区高端商业项目：如何将高端品牌拉到陌生城市开店
三线城市高端商业项目的市场机会有哪些？
成功建筑设计理念不能照搬照抄
三线城市高端品牌的招商之道
008第8章奥特莱斯项目：如何应对奢侈货源稀缺的挑战
一定区域内，奥特莱斯项目能有几个？
如何在定位层面寻找夹缝中的生存机会？
如何用国内第一家连卡佛奥特莱斯店引来众多潮牌？
三招应对试运营阶段的尴尬境界
附录
附录A品牌选址硬件要求
附录B商业建筑设计要点与原则

序言
近两年一直有业内友人提议，鼓励我们将所运作过的项目进行总结分享，在他们看来，中国商业地产策划人如同在黑夜中疾行，急需经验指导，而当下市场上缺乏此类书籍。
我们团队的主要成员都是与行业共同发展成长的资深业者，过往亦全心投入，并借天时、地利策划了一些被称为典范的商业项目，即便如此，若被期许为行业指点迷津而录字成书，也不免感到力小而任重，不易背负。
在商业地产项目策划的十几个年头中，我看自己一直是一个“残缺”的从业者——虽无悔付出全部精力于工作，但至今仍没有一个项目能令自己十分满意，多年从业也是一个充满遗憾的历程，常为项目的未竟构想与遗留瑕疵而感到焦炙。
但我始终投入极大的热情在商业地产领域，对于自己这种本能式的全情投入，前些年我一直解释为“源于喜欢”，但近几年我感觉也许是因为我的思想“洁癖”。无论是对于纸上一段文字的陈述逻辑，还是对于一个现实目标的尽善达成，我从来都不可避免地在其中“磨足洋工”，费尽思量地反复斟酌研磨。因而，对于自己可称为“嗜好”的这份工作，更是“锱铢必较”，怀有“得寸进尺”的不满足。这种感觉就像是一个手艺人或工匠，你有技能不断累积的信心，更有对完美作品的渴望，还有对当下每一个成果的遗憾不满，都会累加成为推动你急促投入下一轮创作的动力。
如同人的成长，回望当初自己的青涩总感赧然，不足为道；对于自感遗憾的项目，虽可能也幸得不少嘉赞，但仍难以跨过自己，也就一直没有太多动力投入精力整理呈现。
直到去年，随着我对社会公益实践的深入，给自己带来了一些改变，也间接地推动了这本书的面世。公益是没有轻重之分的，一位值得尊敬的优秀公益人并不取决于他付出了多少钱财物资，也不是因为他付出了多少时间，而是基于每个人的状况做到了多大程度的尽心尽力，每位尽自己所能的公益人都是最 好的公益人。对于不完美的每个人，在不能提供完美价值的情形下，就已经在进行最大化分享是值得鼓励赞许的。这种公益评价的角度之于案例书亦有启发。案例本身不应是说教的模板，应是启发思考的火花，不必过于苛求其完美，尽力还原其真实操作历程，集思成册，引发思考借鉴也是一件值得去做的事。
中国商业地产开发是一个突进成长的无序多变市场，消费者从南到北、自一线到三线城市的差异非常明显，而且又存在着如租售并举的中国特色状况，所以找到普适性、高价值的案例的难度很高。在过往的一年中，我们在逾200个案例中进行层层遴选，最终八个案例得以脱颖，其各自代表了商业地产的一个主要类别。其中新光天地是中国最高销售额的奢侈品商业项目，阳泉新天地为四线城市最大体量的租售并举项目，斯普瑞斯是中国第一个细分市场的奥特莱斯，华润五彩城是为北京开启了生活方式中心时代的创始项目，而临汾新东城与郑州金林中心则都是借以商业项目的成功运作逆转了地段价值，以不同策略但殊途同归地成为所在城市的综合体销售冠军。
所谓成功不可复制，但一类事物的成功背后一定存在着共同基础原理，是这些原理在不断孕育新的成功。本书对每一个案例都尽可能深度还原，并辅以必要的延展阅读，希望能够使读者得到对原理的思考与体悟，以及对他们未来的事业形成有效的支持。

有效的读书不仅是吸收和接受，更是投入和创造，而读者应该和书保持一个距离，如此才能更独立、清楚地审视思考，从而收获自己的体会与感悟。虽然一千个人眼中有一千个哈姆雷特，但我也很期待读者在阅读这本书时能够体味我们经历的从困顿转入光明的历程，这样我们不仅会因为得到共鸣而感到喜悦，也更因为相信这一体验会增强读者面对困难时的信心而感到欣慰。

在本书的准备过程中，从对案例的反复比选到对操作细节的深掘细究，我的两位同事刘关、周长青付出了很多的心血，在此对他们表示衷心的感谢，没有他们的努力就没有这本书的完成。

张家鹏

众所周知，小户型因总价低在一线城市的销售形势非常火暴，但这一市场特征的前提是一线城市的高房价，以及流动性人口和大量的商住需求支撑了小户型的热销。然而，在三、四线城市，这些支撑条件并不存在，主要原因如下：
第一，小城市的房价本来就不高，对于大量刚需客群来说，家里出点钱就可以买两居室等中等户型。在总价与户型中，他们对户型更为敏感；第二，当地客群，尤其是多数周边农民升级客群，因为没住过小房子，对小户型没概念，不知道如何使用，同时还觉得买小户型上不了台面，更觉得不合适；第三，临汾这样的小城市几乎没有商务和暂居人群。因此，小户型也缺乏租客，对于投资客而言自然也缺乏吸引力。
而且，对于大盘而言，在启动之初，便推出小户型产品，颇有“杀鸡取卵”的意味。虽然可能暂时好卖，但是，这类产品的推出对于80万m2体量的项目而言，显然欠缺全局开发的考虑：扰乱了大盘推盘的节奏，拉低了项目总体的品质等。

电子版地址：

https://weidian.com/item.html?itemID=2099477175
微信：K517855150